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调控向纵深推进——两会代表委员热议房地产调控

2013-03-18 11:25:11 大连万城控股集团有限公司 阅读

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房地产调控做得怎样?作为人口大国,中国政府在“居”这个大的民生话题上能够发挥怎样的作用?这个话题原本在两会前就被人们当成两会热点,而在两会前夕,国务院办公厅发布了新“国五条”的六点细则,调控就此加码升级,中国的房地产调控一时间更加引入注目。

焦点一:怎样评价房价调控成效?

政府在房地产调控方面出台了不少措施,但现实中房价的涨幅却是客观存在,从理性分析出发,贾康委员反驳了“房价越调越高”的说法,他举例说,北京在城镇化水平不断提高的历史过程中,中心区、建成区的房价总体表现是一个上扬曲线,不是越调越高,而是本身越走越高,通过调整压抑了一些泡沫,使这个曲线相对来说斜率降低了,而且使过程中大起大落的因素减少了。张泓铭委员也对国家的多轮房地产市场调控措施予以认同,他谈到,“假如没有这些调控措施,目前的房价早就高得不可想象,早就要崩盘了。”

怎么调控房地产,一些代表委员认为,必须要从源头上找到解决问题的途径。李稻葵、段祺华委员提出,货币存量多而投资渠道有限,地方财政依赖土地出让,众多经济活动依赖房地产等才是高房价的根本因素,应当从源头上减少货币投放量。

对于刚出台的楼市“新政”,大部分代表委员认为,转让自有住房所得的20%计税、二套房首付和贷款利率上调这两条关键性政策变动,是过去两年调控思路的延续,投资性房产的买卖将得到进一步抑制。邱立成委员认为,提高二手房交易个税对以短期买卖为目的的炒房客们无疑是“当头一棒”,将直接增加投资客转让房产的成本。张泓铭委员认为,现在舆论焦点集中在“20%个税”上,但新政策包含了几十项措施,这些政策的综合作用,可以避免部分地区房地产市场过热。

未来房地产发展趋势会是怎样?应该怎样因地制宜采取调控措施?大家比较一致地认为,投资性需求被压下后,未来一段时间房价将趋于稳定,但长远看,趋势似乎难以看清。厉以宁委员的判断是,房价“会渐渐稳下来,但不会马上降;很可能是先往上走一点,然后再慢慢地下来”。张力委员则持不同观点,“中国大部分是刚性需求,投资性房产占比不大,我估算大概不到20%。只要市场需求量还是维持在高位,房价就会微微上涨,但不会涨太多。”而贾康委员对这次调控加码的后效似持保留态度,“对于有刚性需求的购房者来说,如果他非买房不可,就可能会考虑新房市场,这将会增加新房市场成交的热度。”

焦点二:调控长效机制何处寻?

今年的政府工作报告对房地产调控的表述是:坚决抑制投机、投资性需求,抓紧完善稳定房价工作责任制和房地产市场调控政策体系,健全房地产市场稳定健康发展长效机制。中央在再次释放“坚持房地产调控不放松”信号的同时,也在寻求建立长效机制的良方。

正如赵松委员所言,“人为使市场价格信号弱化、模糊,虽然能暂时在一定程度上缓解局势,但从长期来看,反而不利于各方对市场状况进行清晰判断。”楼市调控的长效机制何处寻?代表委员们纷纷建言献策。

差别化对待、保护刚需是代表委员比较一致的声音。郭广昌代表呼吁,一定要分体系调节住房系统。他说,我国是多元社会,地区复杂性很强,应该用系统全面的、市场化的方案解决问题。对买不起房子的人,最重要的是保障房建设;对于首次置业者,可考虑让他们的购房利息在个人所得税前抵扣;对改善性需求,国家也应该支持;其他购房情况再用多元的税收结构来调节。他期待“有了完善的市场调节体系后,限购政策就可以取消了”。宗庆后代表建议我国应建立阶梯式供房制度:向刚参加工作、收入不高的工薪家庭提供一居室廉租房,月租金控制在其月收入的10%以下;向工作一定年限、收入逐步提高的工薪阶层家庭提供一套面积90平方米的经济适用房,月供约为家庭月收入20%,15年还清本息。

大多关注房地产调控的代表委员对扩大房产税试点都持支持态度,如孔庆平委员、胡葆森代表、史耀斌代表等等。他们普遍认为以税收调节楼市,交易环节课以重税只是暂时的,调控发挥长效还得指望房产税全面铺开。在房产税问题上,贾康委员的态度很明确,他说,到目前为止,我国房地产市场中保有环节的税收一直是缺失的,而房地产税收制度改革已经有了方向和试点,就是要对从房产保有到交易环节的所有税费进行整合;征收房产税不存在硬障碍,但全面铺开还需要耐心。

新“国五条”的六点细则强调了增加普通商品住房供应,2013年不得低于过去5年平均实际供应量。增加住房供给以平衡供求关系,这也是代表委员们的共识之一。厉以宁委员的说法很有代表性,他主张一方面得让老百姓的需求得到满足,让供求差距趋于缩小,另一方面让房地产商有正常的利润可得。而蔡继明代表特别提出提高住房供给量,前提是扩大土地的供给,这需要各地政府继续努力。

焦点三:保障房如何将好事办好?

增加供应以平衡楼市供需,保障房也是主力军。今年的政府工作报告3次提及保障性安居工程,下达了本年度基本建成470万套、新开工630万套的目标。保障房不是新鲜事,但因其民生属性,常谈常新,仍是代表委员们热议的中心话题之一。

贾康委员将保障房建设也视为调控的一部分,他提到,不能把房地产调控只看做是商品房、产权房的调控,托起低端家庭的保障房的有效供给也很重要。“保障房建设,要加快对低收入阶层‘住有所居’的有效供给,特别是公租房。如果保障房基本到位,商品房的房价问题,大家就不会感受有那么大的杀伤力。”他认为保障房对市场更好地发挥作用也有重大意义,“如果所有低收入阶层都‘住有所居’,那么其他人就可以从容行使消费者主权,对应开发商的生产经营权,大家就可以在公平合理的情况下自由选择了。”

厉以宁委员表达了相似的看法,他强调增加楼市供给有一个方向性的问题要明确,即市场调节由房地产商去做,社会保障住房,政府要承担更大的责任。只有这样,房价才会渐渐地稳下来。

对于一直困扰保障房建设的资金与土地瓶颈,不少代表委员引述了先进国家和地区的经验。陈经纬委员呼吁廉租房可以学习我国香港、新加坡的做法,“政府零地价拿出来建廉租房,按租客收入来收租金”。郭海松委员介绍说,英国政府此项开支约占GDP的2%以上,占公共支出的5%左右。他主张我国随着经济实力的增长,也应调整各级政府支出结构,压缩经济建设费和行政管理费支出,如我国每年公车消费就超过3000亿元,压缩后可以将节省下来的经费用于社会保障,提高财政支出中住房社会保障资金的比重。

对于保障房供地,郑钢委员还建议在城镇规划中,保障性住房应当优先布局,取得具有交通、环境等方面优势的地块,优先配套学校、医院、商场等公共配套设施;政府土地优先投入,无偿划拨或低价供应,降低住房保障建设的成本。

保障房不仅要建得好,还得管得好。随着这两年保障房大规模入市,其中的分配与退出机制也备受关注。韩德云代表建议尽快制定基本住房保障法,尤其要加大对虚假申报、骗购骗租、转租转售、闲置浪费保障房等行为的惩罚力度。严琦委员主张通过控制保障性住房户型面积,引导保障对象当收入条件改善、具备了一定经济能力后自然退出,他还建议对租赁型保障房要研究制定动态的租金标准,避免公共资源被长期占用。

来源:中国国土资源报


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